Czym różnią się zadatek a zaliczka? Co przepada, a co zostaje?

Na przykład przy podpisaniu umowy przedwstępnej mieszkania często można spotkać takie pojęcia jak: zaliczka i zadatek. Na pierwszy rzut wydają się być bardzo podobne, a w przy zawarciu umowy ma to znaczenie większe, jakie się wydaje. Gdy zostanie użyty niewłaściwy termin, można mieć z tego powodu niemałe problemy. Jaka jest naprawdę różnica pomiędzy zaliczką a zadatkiem? Jakie są ich cechy wspólne? Którą opcję lepiej wybrać? Kiedy lepiej wpisać w umowę zadatek, a kiedy zaliczkę? Co wtedy przepada, a co zostaje?

Czym jest zadatek?

Zadatek jest uregulowany prawem, a dokładniej kodeksem cywilnym (art. 394 K.c.), który ma zabezpieczać przed zerwaniem umowy i formą odszkodowania. Zadatek polega na tym, jeśli w przypadku, gdy jedna ze stron umowy nie wywiązuje się z niej lub zrezygnuje z niej w trakcie trwania, to ten zadatek przepada. Jeśli dotyczy to kupującego, to ma prawo żądać sumy dwukrotnie wyższej. Jeżeli dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, to wtedy kwota zadatku zostanie zaliczona na poczet zakupu. Natomiast jeśli dojdzie do rozwiązania umowy, to kupujący otrzymuje zwrot zadatku, ale nie może żądać dwukrotności jego sumy.

Co to jest zaliczka?

Zaliczka w przeciwieństwie do zadatku nie uregulowana kodeksem cywilnym. Zaliczka to kwota, która jest przeznaczona na poczet przyszłych umów wynikających z podpisanej umowy. Jest jedynie częścią kwoty, jaką mamy zapłacić przy kupnie, ale nie jest zabezpieczeniem samej umowy przedwstępnej. W przypadku niedojścia transakcji do skutku, to zawsze zaliczka ulega zwrotowi, bez względu, na to, która strona wycofała się z umowy. Zwykle to sprzedający z kupującym ustalają indywidualnie jej kwotę.

Jaka jest różnica między zadatkiem a zaliczką?

• Obie strony ustalają indywidualnie kwoty zaliczki, a w przypadku zadatku zwykle wynosi 10% ceny nieruchomości.
• Jeśli nie nastąpiło wykonanie umowy, to przeważnie zaliczka podlega zwrotowi.
• Jeżeli umowa zostanie niewykonana z przyczyn, za które odpowiada druga strona, to pierwsza strona może zatrzymać otrzymany zadatek.
• Zadatek wynika z mocy prawnej, a zaliczka nie ma mocy prawnej.
• W przypadku zwrotu zaliczki jest możliwość obliczenia kosztów, które zostały poniesione wraz z zrealizowaną umową, natomiast jeśli chodzi o zwrot zadatku, dostawca usługi lub sprzedawca towarów nie ma takiej możliwości.

Co łączy zaliczkę i zadatek?

• Łączy je to, że zarówno zadatek i zaliczka zostaną zwrócone kupującemu, kiedy przynajmniej jedna ze stron odstąpi od umowy, a żadna ze stron nie podnosi odpowiedzialności za jej rozwiązanie.
• Nie ma obowiązku wpłacenia zaliczki i zadatku na rachunek bankowy, ani zakazu ich wydawania.
• Jeszcze przed wykonaniem umowy część pieniędzy przy zadatku i przy zaliczce jest wpłacana, a nie przy jej końcu.

Kiedy można zatrzymać zadatek?

Zadatek ma za zadanie zabezpieczenie wykonania umowy. Jeśli umowa zostanie rozwiązana, a jest zabezpieczona zadatkiem, to wystarczy zajrzeć do artykułu 394 Kodeksu cywilnego:

1. Jeśli otrzymaliśmy zadatek, a za niewykonanie umowy odpowiada druga strona, to:
2. można zatrzymać zadatek;
3. trzeba złożyć kontrahentowi oświadczenie – to jest warunek żądania zwrotu w podwójnej wysokości.
4. Jeśli kontrahent otrzyma zadatek i on jest odpowiedzialny za niewykonanie umowy to:
5. możemy żądać zwrotu w podwójnej wysokości;
6. warunkiem otrzymania podwójnego zwrotu jest złożenie kontrahentowi oświadczenia.
7. Jeśli umowa jest zabezpieczona zadatkiem, a umowa nie została niewykonana, za które skutki nie odpowiada żadna albo obie ze stron to:
8. należy zwrócić otrzymany zadatek;
9. nie ma zwrotu w podwójnej wysokości.

Dlaczego przy zadatku trzeba odstąpić od umowy?

Aby skorzystać z zadatku (tu chodzi o zatrzymanie lub żądanie dwukrotności zwrotu danego zadatku), najpierw należy odstąpić od umowy z powodu niedotrzymania jej warunków. Tylko takie działanie umożliwia zatrzymanie zadatku, jeśli był przez nas przechowywany, albo prawo żądania zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, pod warunkiem, że jesteśmy osobami, które dały zadatek.

Co trzeba zrobić, by odstąpić od umowy?

W tym przypadku jedynie, co trzeba zrobić to skierować oświadczenie o odstąpieniu od umowy do kontrahenta. Na podstawie przepisów o zadatkach, przed odstąpieniem od umowy, nie ma konieczności wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy, czyli dostania tak zwanej „ostatniej szansy” na wywiązanie się z umowy. Najlepszym sposobem, aby to uczynić, jest to sposób listowny, najlepiej na piśmie, na przykład wysłać listem poleconym.

Kiedy nie dostaniemy, a kiedy nie dostaniemy zwrotu zaliczki?

Jeśli umowa nie doszła do skutku, to zaliczka nie podlega zwrotowi. Wtedy nie ma znaczenia, z czyjej winy nie doszło do podpisania umowy przyrzeczonej – w takiej sytuacji zaliczka jest zwrócona kupującemu. Zwrot zaliczki może być pomniejszony o koszty, które zostały podniesione przez sprzedawcę. Takie zjawisko ma miejsce, kiedy nie doszło do zawarcia umowy.

Zaliczka, która jest kwotą wpłacaną na poczet wynagrodzenia dla usługodawcy może być przez niego zatrzymana pod warunkiem, że wywiąże się z umowy.

Na przykład w sytuacji, kiedy przedsiębiorca już otrzymał zaliczkę, umowa jest praktycznie gotowa, ale od drugiej strony nie ma żadnych informacji, które są niezbędne do sfinalizowania umowy. Wtedy w takiej sytuacji najlepszym rozwiązaniem będzie kompensata (potrącenie). Przedsiębiorca ma prawo zwrócić zaliczkę, ale może też żądać odszkodowania z powodu niewykonania umowy lub wynagrodzenia za część pracy, którą wykonał.

Zadatek i zaliczka a kredyt hipoteczny

Bank traktuje zadatek jako wkład własny, jeśli osoba stara się o kredyt na przykład w przypadku takiego samego udziału procentu zarówno zadatku, jak i wkładu własnego. Ale kiedy kupujący stara się o kredyt, a jego wniosek zostanie odrzucony przez bank, a nie ma innego źródła finansowania, to wtedy zadatek przepada.

Zaliczka podobnie jak zadatek może zastąpić kwotę wkładu własnego do kredytu, ale trzeba to potwierdzić odpowiednim dokumentem. W przeciwieństwie do zadatku, w przypadku odrzucenia przez bank wniosku o przyznanie kredytu hipotecznego, zaliczka nie przepada.

Jakie są skutki, jeśli chodzi o podatek dochodowy?

Zadatek lub zaliczka nie są traktowane jako przychód do wydania towarów lub wykonania usługi. Otrzymana przedpłata (zaliczka) będzie neutralna dla podatku dochodowego. Wpłacona zaliczka lub zadatek może zostać potraktowany jako przychód dopiero po realizacji umowy. Księguje się go na podstawie faktury końcowej.

Jakie są skutki w podatku VAT?

Jeśli chodzi o podatek VAT, to sytuacja wygląda trochę inaczej. W przypadku, gdy przed wydaniem towaru bądź wykonaniem usługi podatnik otrzyma część należności (szczególnie przedpłata, zaliczka, zadatek oraz rata), to wraz z otrzymaniem w tej części należności, powstaje obowiązek podatkowy.

Otrzymana zaliczka stanowi kwotę brutto, a VAT jest obliczany metodą „w stu”. Wtedy z faktury dokumentującej zaliczkę lub zadatek jest rozliczana kwota podatku VAT. Faktura końcowa musi być wystawiona z chwilą wydania towaru lub wykonania usługi. Kwota świadczenia powinna być skorygowana o wartość zaliczki, a kwota podatkowa pomniejszona o kwotę wskazaną w fakturze zaliczkowej.

Faktura końcowa musi zawierać numer faktury zaliczkowej.

Zaliczka czy zadatek?

Zadatek jest o wiele bardziej przywołującym do porządku ze względu na zapisy w Kodeksie cywilnym i ewentualne skutki finansowe w przypadku naruszenia umowy. Dodatkowo jest zabezpieczeniem finansowym dla obydwu stron umowy, a jeśli transakcja zakończy się pomyślnie, to stanie się częścią całkowitej opłaty tak samo jak zaliczka.

Ze względu na dość dyscyplinujący charakter zadatek zapewnia komfort psychiczny kontrahentom i barierę bezpieczeństwa, zwłaszcza, jeśli chodzi o umowy, które opierają się o bardzo duże kwoty pieniężne.

Zaliczka stanowi jedynie część sumarycznej opłaty za wykonanie usługi lub wydanego towaru.

Podsumowanie:

Przy zawieraniu umowy należy zwrócić szczególną uwagę, czy jest jednoznacznie wskazane, czy kwota, którą wpłacamy będzie zaliczką czy zadatkiem. Trzeba też się liczyć z wszelkimi konsekwencjami występujących tam zapisów.

Wpłaconą kwotę jest uznawana za zaliczkę, jeśli jest to jednoznacznie zapisane w umowie. Jeżeli taki zapis nie występuje, każda inna przedpłata będzie traktowana jako zadatek.